Bằng kinh nghiệm thực tiễn từ hơn 700 công trình đã thi công, Xây Dựng An Phúc tự tin giúp bạn có sự chuẩn bị tốt từ ý tưởng đến khi hoàn thành căn nhà.
Mục lục:
Giai đoạn chuẩn bị
Giai đoạn thi công
Giai đoạn nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng căn nhà
Xây nhà là việc quan trọng trong cuộc đời của mỗi người. Đó là sự ấp ủ và quá trình chuẩn bị bao gồm tài chính, ý tưởng sơ bộ và nhu cầu sử dụng. Bằng tất cả kinh nghiệm thực tiễn từ hơn 700 công trình đã thi công, Xây Dựng An Phúc tự tin giúp bạn có sự chuẩn bị tốt từ giai đoạn ý tưởng đến khi hoàn thành căn nhà mơ ước.
I. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ
Sự khởi đầu tốt luôn mang lại kết quả tốt, sẽ có rất nhiều việc bạn phải làm trong hành trình đi đến căn nhà mơ ước.
I.1. Chọn đất để xây nhà:
Nếu bạn đã có đất sẵn nên tham khảo những mẫu thiết kế, mẫu nhà phù hợp với kích thước mảnh đất của bạn. Nếu bạn đang dự định mua mảnh đất mới để xây nhà thì tùy vào điều kiện kinh tế, công năng, sở thích mà chọn diện tích và vị trí hợp lý. Một số gia đình quan tâm về các vấn đề phong thủy thì cân nhắc chọn hướng đất phù hợp với tuổi của gia chủ.
Ngoài ra, bạn cũng nên cân nhắc về địa chất của nền đất. Theo kinh nghiệm của chúng tôi nền đất tốt sẽ tiết kiệm chi phí xây dựng lên đến 10% tổng chi phí căn nhà.
I.2. Ý tưởng sơ bộ ban đầu:
Từ nhu cầu sử dụng và sở thích của các thành viên trong gia đình, bạn cần lên danh sách số phòng ngủ, phòng ăn, nhà vệ sinh, phòng sinh hoạt chung, sân vườn… ngay từ đầu để mang lại đầy đủ công năng và tiện nghi sử dụng. Tránh trường hợp phát sinh phải cơi nới mở rộng thêm công năng sử dụng sau này.
Việc xác định công năng ngay từ đầu cũng sẽ giúp bạn có được mô hình sơ bộ cho căn nhà. Giúp việc tìm kiếm các mẫu nhà phù hợp hoặc dễ dàng làm việc với kiến trúc sư.
I.3. Tính dự trù chi phí xây dựng căn nhà:
Hiện có cách tính chi phí xây dựng căn nhà theo đơn giá m2 rất nhanh và đơn giản. Theo đó, khi bạn đã hình dung ra mô hình căn nhà, bạn sẽ tính được diện tích xây dựng m2 của căn nhà. Diện tích này nhân với đơn giá m2 hiện tại sẽ có được chi phí xây dựng nhà. (đơn giá m2 xây nhà trọn gói hiện tại trong khoảng 4.2 – 6.5 triệu tùy vật tư được sử dụng)
Tham khảo cách tính chi phí xây nhà
I.4. Xem xét khả năng tài chính:
Chúng tôi nhận thấy thực tế có đến 80% trường hợp xây nhà bị đội chi phí so với dự kiến ban đầu, thậm chí có thể phát sinh gấp đôi. Vì vậy, xem xét tài chính giúp bạn kiểm soát tốt tiền dùng cho xây nhà, tránh trường hợp “chưa đến chợ đã tiêu hết tiền”.
Mách bạn:
+ Nên tham khảo những người đã từng có kinh nghiệm trong việc xây nhà, hoặc những người cũng vừa mới xây xong 1 căn nhà để ở. Bạn sẽ có thêm kinh nghiệm thực tiễn để làm việc và tương tác với nhà thầu thi công.
+ Các “chỉ số về giá xây dựng” cũng có thể được tham khảo để dự trù chi phí cho căn nhà bạn. Thông qua các mẫu nhà tương tự nhà bạn được xây dựng gần đây, bạn sẽ dự đoán sơ qua về kinh phí của nhà bạn.
+ Bạn có thể tìm cho mình một người lập dự toán kinh phí để bóc tách, tính tiên lượng vật tư một cách rất chính xác.
+ Với tâm lý làm nhà là việc cả đời, chủ nhà hay tăng thêm hạng mục công việc hoặc thay đổi chủng loại vật tư dẫn đến phát sinh vượt chi phí. Tốt hơn nên chốt và theo thiết kế ngay từ đầu để hạn chế phát sinh mà cả hai bên chủ nhà và nhà thầu đều không mong muốn.
I.5. Ấn định thời điểm xây nhà:
Nếu thuận tiện tránh xây trong mùa mưa mà nên xây trong mùa khô, công việc thi công sẽ thuận lợi hơn rất nhiều. Cụ thể, thi công móng sẽ không bị sạt lún hố đào. Xây tô nếu gặp mưa sẽ giảm chất lượng mạch vữa làm giảm độ cứng của tường cũng như liên kết giữa vữa và tường gạch. Đặc biệt là sơn nước, nếu thi công vào mùa mưa sẽ làm giảm chất lượng của bề mặt sơn, màu sơn cũng như chậm tiến độ công việc này.
Tùy đặc điểm thời tiết của vùng miền, thời điểm xây nhà thường rơi vào tháng 8 đến tháng 3 âm lịch.
I.6. Thuê tư vấn thiết kế:
Ngày nay việc xây nhà không còn bị động và thi công đến đâu chỉnh sửa ý tưởng đến đó. Điều này gây mất thời gian, lãng phí vật tư làm tăng thêm chi phí xây dựng cho căn nhà. Một bản thiết kế chi tiết ngay từ đầu sẽ làm căn nhà đúng với nhu cầu và công năng sử dụng mà bạn mong muốn. Vì vậy nếu có điều kiện hãy thuê kiến trúc sư hoặc một nhà thầu thi công chuyên nghiệp, họ sẽ hỗ trợ công việc thiết kế.
Tại sao lại cần người thiết kế:
Kiến trúc sư giúp bạn hình dung được cụ thể ngôi nhà của mình gồm bao nhiêu phòng, công năng sử dụng. Từ đó bạn sẽ dễ dàng góp ý điều chỉnh ý tưởng trên bản vẽ phù hợp với ý muốn của mình.
Chọn được phương án bố trí, kiểu nhà tối ưu ngay từ đầu giúp chủ nhà không bị lúng túng lay động ý tưởng trong quá trình xây dựng. Hồ sơ thiết kế là cơ sở để làm việc với nhà thầu, dự trù kinh phí xây dựng được chính xác, hạn chế phát sinh.
Nhà càng đầu tư nhiều, diện tích càng lớn thì càng nên có thiết kế. Diện tích sàn từ 250m2 trở lên thì bắt buộc phải có cá nhân, pháp nhân đáp ứng đủ yêu cầu về thiết kế kiến trúc. Đồng thời, kiến trúc sư thiết kế có trách nhiệm giám sát tác giả cho căn nhà của bạn.
I.8. Khảo sát địa chất công trình:
Theo thông tư số 10/2014/TT-BXD do Bộ Xây Dựng ban hành: Nhà có diện tích từ 250 m2 hoặc trên 3 tầng thì bắt buộc phải thuê nhà thầu có đủ năng lực hoạt động, chứng chỉ hành nghề làm công việc khảo sát.
Mục đích khảo sát địa chất công trình là để làm cơ sở thiết kế móng, kết cấu cho ngôi nhà về tính ổn định, kinh tế và sụt lún trong sử dụng.
I.9. Thiết kế kiến trúc:
Là thiết kế mô hình diện mạo ngôi nhà, từ mặt tiền đến bố trí phòng, cầu thang, nội thất.
Dựa vào nhu cầu của chủ nhà, kiến trúc sư sẽ tư vấn hài hoà giữa các yếu tố vị trí khu đất, hướng nắng, hướng gió, khả năng tài chính, thẩm mỹ. Đây là những yếu tố tiên quyết để hình thành nên một căn nhà theo đúng mong muốn của bạn.
I.10. Lựa chọn nhà thầu thi công:
+ Tiêu chí để chọn nhà thầu là kinh nghiệm, tính chuyên nghiệp và năng lực thi công của nhà thầu.
+ Chọn nhà thầu báo giá nhân công hoặc báo giá trọn gói dựa trên hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công.
I.11. Thiết kế kết cấu:
Thiết kế kết cấu là công việc quan trọng. Kết cấu ngôi nhà ảnh hưởng đến chất lượng, độ bền lâu của công trình. Bộ hồ sơ thiết kết cấu gồm: bản vẽ mặt bằng móng, mặt bằng dầm sàn các tầng, mái và các chi tiết triển khai kết cấu.
I.12. Thiết kế chi tiết điện, nước, nội thất:
Bản vẽ chi tiết điện, nước phải bám sát và phù hợp với bản vẽ kiến trúc nội thất để đảm bảo vị trí đèn, ống nước được chừa sẵn đúng vị trí sử dụng. Hạn chế tối đa việc cắt đục tường để thi công điện nước sau khi hoàn thiện xây dựng phần thô.
I.13. Xin cấp phép xây dựng:
Giấy phép xây dựng được phòng quản lý đô thị cấp quận huyện phê duyệt.
Thường nhà thầu thi công sẽ lo luôn phần xin cấp phép xây dựng. Nếu chưa chọn được nhà thầu thì bạn có thể tự làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo đúng quy định tại quận huyện. Hoặc muốn nhanh hơn bạn có thể thuê đơn vị dịch vụ làm giấy phép xây dựng.
I.14. Ký hợp đồng thi công với nhà thầu:
Các hình thức hợp đồng thi công, ưu nhược điểm của từng loại:
+ Khoán trọn gói nhân công và vật tư: Ưu điểm là chủ nhà không bận tâm nhiều vì đã có nhà thầu lo từ A đến Z. Không lo phát sinh chi phí, thời gian, quá trình quản lý và nhập vật tư theo tiến độ công trình. Tuy nhiên, nếu không chọn đúng nhà thầu uy tín sẽ dẫn đến tình trạng nhà thầu cố tình thay đổi chất lượng vật tư, biện pháp thi công để giảm chi phí thực hiện hợp đồng nhằm tăng lợi nhuận cho nhà thầu.
+ Khoán phần thô và nhân công hoàn thiện:
Phạm vi công việc của nhà thầu cung cấp toàn bộ vật tư thô, nhân công để hoàn thành phần thô, nhân công để thi công hoàn thiện các hạng mục do chủ nhà cấp vật tư: gạch ốp lát, sơn, lắp đặt thiết bị điện, thiết bị vệ sinh…
Theo hình thức này thì chủ nhà tự chọn, mua vật tư hoàn thiện theo ý muốn và sở thích của mình … Bù lại thì sẽ gây mất thời gian, công sức để tìm hiểu đi mua vật tư và có thể gây chậm trễ tiến độ cấp vật tư. Do đó cần có sự phối hợp tốt giữa đơn vị thi công và chủ nhà trong việc cấp vật tư hoàn thiện.
+ Khoán nhân công: Hình thức này nếu quản lý tốt sẽ tiết kiệm chi phí nhất nhưng chủ nhà phải bỏ nhiều công sức khi phải tự mình mua toàn bộ vật liệu cho công trình. Tuy nhiên, nếu làm không tốt sẽ khó khăn trong quản lí tài chính, vật tư thừa, dễ phát sinh các chi phí khác. Vì vậy, cách này rủi ro phát sinh là rất cao, bạn nên cân nhắc kỹ trước khi lựa chọn hình thức này.
II. GIAI ĐOẠN THI CÔNG
II.1. Thông báo ngày khởi công đến phường xã:
Phải thông báo ngày khởi công đến cơ quan cấp phép, địa phương trước 7 ngày để họ biết và theo dõi việc thi công.
II.2. Ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận
Trường hợp công trình được xây xen kẽ, chủ nhà nên lập bộ hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận để làm cơ sở pháp lý giải quyết khi xảy ra hư hỏng công trình lân cận hoặc bên thứ 3. Hồ sơ phải có sự xác nhận của các bên và có thể lập bằng cách đo vẽ, lập sơ đồ, chụp hình ảnh.
II.3. Giám sát thi công
Nhà thầu phải cử người có chuyên môn tại công trình để giám sát việc thi công được thực hiện đúng tiêu chuẩn xây dựng, hồ sơ thiết kế, biện pháp và các công đoạn thi công. Ngoài ra, chủ nhà có tự mình giám sát hoặc thuê đơn vị có chuyên môn giám sát.
Yêu cầu người giám sát phải viết nhật ký thi công hằng ngày (Nhật ký thi công là tài liệu ghi chép lại tình hình công việc và sử dụng vật tư tại công trình, giúp chủ nhà có thể theo dõi được tiến độ và quản lý công trình)
II.4. Tiến hành thi công xây thô:
Các công việc thi công phần móng: đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
Thi công phần khung thân: Gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô tường, cán nền, chống thấm…
Gia công lắp đặt mái: Lắp dựng xà gỗ, lợp hoặc đổ bê tông mái.
Gia công lắp đặt khung bao cửa đi và cửa sổ.
Thi công hệ thống đường ống: điện, nước, mạng, cáp mạng…
II.5. Thi công xây thô, hoàn thiện:
Cán nền, chống thấm sàn và tường.
Thi công đóng trần thạch cao.
Bả matic và sơn nước, sơn dầu vào tường, cột, dầm sàn.
Thi công ốp lát đá: cầu thang, mặt tiền…
Lát gạch sàn nhà, tường nhà, gạch trang trí, WC, sân vườn.
Lắp đặt và hoàn thiện cửa các loại (gỗ, thép, nhôm).
Lắp đặt lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền.
Lắp đặt thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…
Lắp đặt hệ thống đèn chiếu sáng.
Lắp đặt thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng…
III. NGHIỆM THU, BÀN GIAO, HOÀN THÀNH ĐƯA VÀO SỬ DỤNG
Công trình được nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng phải đảm bảo các tiêu chí: đúng hồ sơ thiết kế, đạt yêu cầu về chất lượng thi công, thẫm mỹ, an toàn trong quá trình sử dụng.
Nhà thầu thi công phải dọn dẹp vệ sinh công trình, bàn giao toàn bộ hồ sơ và các tài liệu liên quan cho chủ nhà.
Nhà thầu thi công phải có nghĩa vụ bảo hành công trình theo quy định trong hợp đồng.