Bạn đang có ý định sửa chữa nhà và không biết bắt đầu tư đâu, cần làm, cần lưu ý những gì? Với tất cả kinh nghiệm của mình, đội ngũ kỹ sư của An Phúc sẽ giải đáp tất cả cho bạn.
Mục lục
- Khi nào bạn nên sửa nhà
- Xác định ngân sách cho việc sửa chữa
- Vấn đề về giấy phép trước khi sửa chữa
- Chọn nhà thầu thi công sửa chữa
- Lưu ý khi sửa chữa nhà
- An toàn và đảm bảo vệ sinh trong thi công
1. Khi nào bạn nên sửa nhà
Khi nào bạn nên sửa nhà? Là khi bạn cần thi công những hạng mục đơn giản như nâng nền, tách thêm phòng, đổi màu sơn, làm lại trần thạch cao, sửa mái tôn chống dột, chống thấm nhà vệ sinh, cải tạo nội thất, làm lại, làm mới tủ bếp, phòng bếp. Hoặc những hạng mục phức tạp hơn như như cải tạo nâng tầng lầu, thay đổi công năng sử dụng.
Việc bạn xác định mục đích sửa chữa rõ ràng và cụ thể như trên sẽ giúp bạn có được phương án sửa chữa phù hợp như mong đợi. Bạn sẽ biết bộ phận nào cần giữ lại và phần nào cần phá bỏ đi, tránh được tình trạng gây lãng phí, mất thời gian.
2. Xác định ngân sách cho việc sửa chữa:
Ngoài trường hợp bạn phải sửa căn nhà vì lý do kết cấu nhà xuống cấp, lúc này chi phí sửa chữa tùy thuộc nhiều vào mức độ hư hỏng và xuống cấp của căn nhà. Các trường hợp còn lại thường được chủ nhà định trước kế hoạch ngân sách để sửa chữa như: tăng công năng, thay đổi GU kiến trúc và thẩm mỹ, thay màu sắc căn nhà, cải tạo lại nội thất...Bạn cần làm rõ mục đích sửa chữa và ngân sách được sử dụng để đưa ra phương án sửa chữa nhà phù hợp.
3. Vấn đề về giấy phép trước khi sửa chữa
Nếu bạn ở nhà chung cư
Cần liên hệ với đơn vị quản lý tòa nhà để trao đổi về các hạng mục cần sửa chữa và tìm hiểu về các thủ tục cần thiết vì mỗi tòa nhà có những quy định riêng.
Nếu bạn ở nhà phố
Theo quy định hiện tại, những hạng sửa chữa đơn thuần như: sơn lại nhà, ngăn phòng, đóng trần thạch cao, lát ốp gạch men, sàn gỗ…. thì không cần phải xin phép. Những hạng mục lớn hơn như nâng tầng, mở rộng diện tích xây dựng… thì phải được sự đồng ý của phòng quản lý đô thị trước khi thi công.
4. Chọn nhà thầu thi công sửa chữa:
Công việc sửa chữa nhà đôi khi phức tạp hơn nhiều so với việc xây mới vì bạn phải thi công trên nền nhà hiện tại gồm phần giữ lại, phần đập bỏ và các hạng mục xây thêm, sửa chữa. Do đó, việc thi công cần tuân thủ theo ĐÚNG trình tự đập phá, đảm bảo nguyên tắc kết cấu cũng như tính hài hòa và ĐÚNG mục đích sử dụng sau khi sửa chữa.
Không như xây mới, thường làm theo bản vẽ đã được thẩm duyệt. Việc sửa chữa nhà thường sẽ có nhiều thay đổi trong quá trình thi công theo chủ ý của chủ nhà hoặc do thực trạng công trình. Vì vậy, bạn cần chọn một nhà thầu đủ uy tín, trách nhiệm để tránh những vấn đề “nhứt nhối” như: nhà thầu làm đối phó, báo giá cao với những hạng mục phát sinh thêm và nghiêm trọng hơn là không chịu trách nhiệm vì lý do chủ nhà thay đổi hạng mục công việc khác với thống nhất ban đầu.
Nếu bạn đã chọn được nhà thầu phù hợp, hãy yêu cầu nhà thầu thực hiện đầy đủ các công việc sau:
- Ghi nhận chủ ý, mục đích và ngân sách dùng để sửa chữa của bạn.
- Khảo sát hiện trạng căn nhà, khảo sát kiến trúc tổng quan căn nhà.
- Hỗ trợ tư vấn thiết kế, đưa ra giải pháp sửa chữa phù hợp với ngân sách của bạn.
- Hỗ trợ kiểm tra khả năng chịu lực của kết cấu móng nhà hiện trạng nếu bạn sửa chữa làm tăng thêm công năng và tầng cho căn nhà.
- Thực hiện báo giá thi công chi tiết để ký hợp đồng.
5. Lưu ý khi sửa chữa nhà:
- Tuân thủ quy trình công tác tháo dỡ: tháo dỡ là công việc chiếm khối lượng lớn và quan trọng trong thi công sửa chữa. Nếu khối lượng công việc lớn cần lập kế hoạch thi công tháo dỡ cụ thể trước khi thực hiện. Thông thường, bộ phận nào tựa và ở trên sẽ được tháo dỡ trước, bộ phận nào nâng đỡ và ở dưới sẽ được tháo dỡ sau. Tháo dỡ thường từ trên xuống dưới và từ ngoài vào bên trong.
- Nếu bạn đang sửa chữa để làm tăng công năng, xây nhiều tường ngăn phòng hoặc thi công nhiều đồ nội thất thì cần đảm bảo tải trọng chất trên sàn nhà. Các giải pháp hạn chế tải trọng sàn như sau:
+ Hạn chế xây nhiều tường gạch ngăn phòng trực tiếp lên trên sàn.
+ Dùng các vật liệu nhẹ thay thế cho tường gạch như: vách ngăn thạch cao, vách kính, vách gỗ hay gạch nhẹ bằng vật liệu đất nung chưng cất AAC...Tùy vào công năng, mục đích mà áp dụng vật liệu cho phù hợp.
- Xử lý vết nứt tường: vết nứt tường cũng nói lên hiện trạng chung của căn nhà, các cách xử lý vết nứt tường như sau.
- Nếu tường bị nứt nhỏ với các đường nứt có hình dạng không rõ ràng thì có thể là vết nứt của lớp vữa trát bên ngoài tường. Cần lột bỏ hết lớp vữa nứt để làm lại lớp vữa mới trước khi thực hiện sơn tường.
- Nếu tường có vết nứt hình chữ V, hoặc chữ A thì có thể căn nhà đang bị lún, hiện tượng dầm bị võng yếu, hoặc sự phát sinh nội lực trong dầm làm cho bức tường gạch bị nứt.
- Xử lý chống thấm:
+ Khi tháo bỏ nền gạch cũ của nhà vệ sinh cần phá bỏ luôn lớp vữa dưới gạch để chống thấm lại cho sàn rồi mới cán lại lớp hồ mới hay bê tông đá mi trước khi lát gạch sàn. Đặc biệt các sàn nhà có nước mà bên dưới là các khu thương mại, nhà hàng cần phải chống thấm thật kỹ 2 đến 3 lớp để tránh rắc rối thấm dột gây ra bên dưới.
+ Chú ý xử lý chống thấm tốt các vị trí ống trên sàn như: ống thoát nhà vệ sinh, ống thoát nước thải…
- Sơn lại các bức tường cũ: cần xủi, mài để loại bỏ hẳn lớp sơn tường cũ và các vết bẩn trước khi sơn mới. Khoan và cắt tường để đi ống điện nước, điện lạnh mới cần lưu ý các đường điện và ống nước hiện trạng âm trong tường để không vô ý làm phá vỡ chúng. Tham khảo sơ đồ đường điện nước của bản vẽ hiện trạng nếu có để biết được vị trí bố trí đường ống hiện trạng.
- Lưu ý vấn đề tải trọng khi đóng thêm trần treo trên hệ xà gồ mái cũ. Trọng lượng tiêu chuẩn của trần thường từ 20 – 30 kg/1m2. Do đó nếu xà gồ mái quá cũ và yếu hoặc không đảm bảo khoảng cách xà gồ để treo trần thì cần gia cố thêm xà gồ.
- Khi tháo bỏ gạch ốp tường cũ để ốp gạch mới, thường bức tường sẽ bị gồ ghề do đó cần tô lại phẳng trước khi ốp gạch. Như thế tường gạch ốp mới sẽ phẳng và đều ron, lại tiết kiệm được keo dán gạch cho chủ nhà (nếu chủ nhà cấp vật tư gạch)
- Lưu ý quan trọng: Khi chi phí sửa chữa quá lớn do nhu cầu về công năng, kiến trúc hoặc phải cải tạo lại kết cấu nhà. Bạn nên xem xét tính toán kỹ, vì thực tế nhiều trường hợp khi thi công xong chi phí sửa chữa nhiều hơn xây mới.
6. An toàn và đảm bảo vệ sinh trong thi công:
Trong suốt quá trình thi công cần phải đảm bảo an toàn chung cho công trình và an toàn cho bên khác. Đảm bảo nguyên tắc và trình tự trong thi công tháo dỡ.
Có biện pháp cách ly, gắn biển báo, màn che chắn tránh bụi bặm gây ảnh hưởng ra xung quanh.