Sửa chữa cải tạo nhà cấp 4 là giải pháp hợp lý về thời gian thi công và kinh phí xây dựng nếu bạn vẫn chưa sẵn sàng xây căn nhà mới nhưng lại muốn căn nhà tăng thêm công năng. Hoặc bạn muốn thay đổi diện mạo căn nhà với màu sắc và kiểu thiết kế mới…Để có được hiệu quả sửa chữa bạn KHÔNG THỂ BỎ QUA bài chia sẽ kinh nghiệm này.

Mục lục

• Lý do bạn lựa chọn phương án sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4
• Những hạng mục công việc thường làm khi sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4
• Những lưu ý khi sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4
• Vật liệu dùng để sửa chữa nhà cấp 4

1. Lý do bạn lựa chọn phương án sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4

Có rất nhiều cách để làm mới lại căn nhà của bạn. Tùy vào mức độ công năng, mục đích, tính thẩm mỹ và túi tiền mà bạn quyết định xây mới hoàn toàn hay là lựa chọn sửa chữa nhà. Bằng kinh nghiệm của mình, nếu mức độ cải tạo với công năng yêu cầu không cao, chủ yếu là hoàn thiện kiến trúc và nội thất thì bạn nên sửa chữa để tiết kiệm chi phí. Và để dành khoảng tiền này cho việc xây mới sau này.  

Ngoài ra việc sửa chữa nhà tốn ít thời gian hơn, bạn không phải phân vân việc sắp xếp chổ ở tạm để xây nhà mới.

2. Những hạng mục công việc thường làm khi sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4

2.1 Nâng nền nhà

Khi nào cần nâng nền nhà:

Nâng nền nhà là hạng mục công việc thường hay làm khi bạn sửa chữa, cải tạo lại căn nhà. Nguyên nhân thường là nền nhà cấp 4 hay bị sụt lún do có kinh phí đầu tư ban đầu thấp. Gạch bị bong tróc không liên kết với nền gây mất thẩm mỹ và tính năng sử dụng.

Trong quá trình nâng cấp nền đường trước nhà làm cho cao độ nền nhà bạn bằng hoặc thậm chí quá thấp so với nền đường. Đây là nguyên nhân của hiện tượng ngập nước và bất tiện khi trời mưa, và thực tế nếu nhà bạn ở khu vực bị ngập nước hoặc triều cường thì nền nhà thấp là 1 thảm họa đúng nghĩa.

Các phân đoạn công việc trong hạng mục nâng nền: tùy vào hiện trạng nền nhà, mục đích, kiến trúc mà có phương án thi công phù hợp.

• Nếu nâng nền để cải tạo hiện tượng sụt lún nền, chiều cao nâng nền thường < 15cm. Phân đoạn công việc trong hạng mục nâng nền gồm: đổ bê tông nền nhà dày từ 7 - 8cm và các lớp hoàn thiện bên trên cho sàn (cán vữa nền dày từ 3 – 5cm, lát gạch nền…)
• Nếu nâng nền nhà để tăng cao độ kiến trúc cho nền hoặc giải pháp thoát nước, chiều cao nâng nền thường từ 30 – 40cm. Phân đoạn công việc trong hạng mục nâng nền giống như bên trên và thêm lớp độn nền bằng gạch vỡ hoặc cát san lấp pha vật liệu thô (gạch vỡ, đá mi…) trước khi đổ bê tông nền (lớp cát độn nền dày từ 15 – 25cm). Bạn cũng cần cân nhắc về chiều cao trần nhà còn lại sau khi nâng có phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình không, thực tế nhiều gia đình sau khi nâng nền cảm thấy “ngột ngạt” vì trần nhà quá thấp.

Tham khảo đơn giá hạng mục nâng nền: Do đặc thù vật tư và giải pháp thi công mà công tác nâng nền được thực hiện trọn gói bởi nhà thầu. Đơn giá trọn gói nâng nền theo thứ tự các lớp nâng nền từ dưới lên trên như sau: (không bao gồm đơn giá các lớp hoàn thiện cho sàn)

• Cát độn nền nếu có, dày từ 15 - 25 cm (nhân công, vật tư): 45,000 – 50,000/1m2
• Đổ bê tông nâng nền nhà dày 7 - 8cm: 145,000 - 150,000/1m2
• Lát gạch sàn hoặc sàn gỗ: tùy vào nhu cầu của bạn, giá gạch giao động từ 200.000đ – 600.000đ, sàn gỗ từ 250.000đ – 500.000đ.

Như vậy, tổng chi phí nâng nền nhà gồm lớp đổ bê tông dày 7 - 8cm và lớp độn nền (cát, gạch vỡ) giao động từ: 190,000 - 200,000/1m2 + giá gạch hoặc sàn gỗ.

2.2 Sửa nhà vệ sinh

Khi nào cần sửa nhà vệ sinh: Hiện nay việc sử dụng nhà vệ sinh không chỉ để mang lại sự tiện nghi mà cần có thêm tính thẩm mỹ với rất nhiều loại thiết bị và vật liệu hoàn thiện mới, hiện đại hơn. Do là nhà cấp 4 cũ, nhà vệ sinh của bạn thường không được đầu tư về thẩm mỹ từ trước thì đây là dịp để bạn sửa chữa, ốp lát lại với nhiều mẫu mã gạch mới. Ngoài ra do nhu cầu công năng sử dụng, các sự cố về thấm mà bạn quyết định sửa lại nhà vệ sinh.        

Các phân đoạn công việc thường hay làm trong sửa chữa nhà vệ sinh:

• Thay mới lớp gạch ốp lát của nhà vệ sinh.
• Chống thấm cho nhà vệ sinh: PHẢI CHỐNG THẤM ngay cho nhà vệ sinh để ngăn chặng hiện tượng rò rỉ nước xuống nền đất gây ra sụt lún nền, thấm nước vào tường làm giảm tuổi thọ của tường, màu sơn, vật tư thiết bị, dây dẫn trong tường. Trường hợp thấm nước nghiêm trọng còn gây hoăn ố cho mặt tường bên ngoài nhà vệ sinh.
• Cơi nới mở rộng nhà vệ sinh: gồm tháo dỡ một phần hoặc toàn bộ tường nhà vệ sinh để xây lại nhà vệ sinh rộng hơn. Các phân đoạn đi kèm sau khi xây tường như: tô trát tường, cán nền, chống thấm, ốp lát gạch, đóng trần, di dời ống nước cấp và thoát, thay đèn, gắn gương soi…
• Thay trần nhà vệ sinh, thay và di dời vị trí thiết bị điện nước…

Tham khảo đơn giá hạng mục sửa nhà vệ sinh:

• Ốp tường và lát nền: đơn giá nhân công ốp lát gạch khoảng 120,000 – 140,000/1m2, giá vật tư gạch khoảng 170,000 – 250,000/1m2. Như vậy đơn giá ốp lát gạch trọn gói gồm nhân công và vật tư khoảng: 290,000 – 390,000/1m2.
• Đục bỏ lớp gạch ốp lát cũ: đơn giá khoảng 30,000 – 35,000/1m2. (chú ý nếu tường cũ không có lớp gạch ốp lát thì không có công việc này)
• Đơn giá dặm vá để xử lý lại tường sau khi đục bỏ gạch cũ: 70,000 – 85,000/1m2. (chú ý nếu tường cũ không có lớp gạch ốp lát thì không có công việc này)
• Chống thấm nhà vệ sinh: đơn giá bao gồm nhân công và vật tư khoảng 100,000 – 130,000/1m2, hoặc 1.500,000 – 1.900,000 đồng cho 1 phòng vệ sinh trọn gói (nếu diện tích phòng vệ sinh nhỏ hơn 15m2)
• Xây tường gạch ống dày 10cm: đơn giá nhân công + vật tư khoảng 180,000 – 190,000/1m2
• Xây tường gạch ống dày 20cm: đơn giá nhân công + vật tư khoảng 360,000 – 380,000/1m2
• Tô trát tường xây mới: đơn giá nhân công + vật tư khoảng 95,000 – 105,000/1m2
• Làm trần thạch cao mới: đơn giá nhân công + vật tư khoảng 140,000 – 150,000/1m2
• Tháo dỡ trần cũ (nếu có): đơn giá khoảng 12,000 – 15,000/1m2
• Gắn gương soi: đơn giá nhân công + vật tư khoảng 500,000 – 900,000/1m2
• Đèn led gắn trần nhà vệ sinh: Đơn giá bao gồm nhân công + vật tư 100,000 – 120,000/1 bộ (mỗi nhà vệ sinh 1 – 2 bộ)
• Đèn gắn tường trang trí nhà vệ sinh: Đơn giá bao gồm nhân công + vật tư 200,000 – 300,000/1 bộ (mỗi nhà vệ sinh 1 bộ)
• Chi phí thi công điện cho nhà vệ sinh (đục tường đặt ống và kéo luồng dây, đi và di dời vị trí thiết bị điện, công tắc…): chi phí nhân công 250,000 - 300,000/1m2. Vật tư do chủ nhà tự cung cấp, nếu chủ nhà yêu cầu đơn vị thi công cung cấp thì cần trao đổi rõ về loại thiết bị, công xuất.
• Chi phí thi công hệ thống nước cấp và thoát cho nhà vệ sinh: Đơn giá bao gồm nhân công + vật tư 2,500,000 – 3,000,000/ 1 nhà vệ sinh.

2.3 Sửa chữa mái tôn

Khi nào cần sửa mái tôn: Mái nhà nói chung hoặc mái tôn là bộ phận hay bị xuống cấp nhất của căn nhà do chịu ảnh hưởng trực tiếp của thời tiết nắng mưa, nhiệt độ nóng lạnh thay đổi khác nhau. Mặt dù vật liệu mái được sản xuất gần như thích ứng với điều kiện thời tiết, xong do đặc điểm nhà cấp 4 được đầu tư với chi phí hạn chế nên mái nhà cần được sửa chữa, bảo trì trong thời gian sử dụng.

Các phân đoạn công việc trong hạng mục sửa mái tôn:

• Chống dột vị trí mái tôn tiếp giáp tường bên cạnh (2 nách đầu hồi nhà): nếu mái nhà bị dột ở 2 bên nách mái nhà nơi mái nhà cấp 4 giáp với tường của 2 nhà liền kề: dùng hỗn hợp vữa và sika chống thấm trám theo hình tam giác dọc theo mái tôn với nhà liền kề. Sau đó dùng dìm tôn khóa đường trám này nối từ tường bên cạnh trãi xuống mái nhà tạo góc 45 độ (diềm tôn rộng khoảng 30 – 40cm).
• Chống dột trên mái tôn: thông thường tại vị trí dột mà tôn hỏng ta lợp tôn mới chồng lên trên tôn cũ. Nếu dột nhẹ có thể dùng keo chuyên dụng, silicon trám trít lổ hở trên tôn.
• Thay thế xà gồ mục gỉ: do các nhà cấp 4 xưa hay làm bằng xà gồ đen quét sơn bảo vệ gỉ, sau thời gian sử dụng hoặc do thấm dột mà lớp sơn không còn bảo vệ xà gồ làm xà gồ bị gỉ mục.
• Gia cố thêm xà gồ mái: nhà bạn vốn chưa có trần thạch cao, hoặc mái tôn gây nóng cho nhà mà bạn cần làm thêm lớp cách nhiệt mái bằng cách đóng trần. Khi bạn làm trần mà xà gồ mái yếu thì cần gia cố thêm xà gồ để đỡ hệ trần mới.

Tham khảo đơn giá hạng mục sửa mái tôn:

• Lợp tôn mới: đơn giá nhân công: 25,000 – 30,000/1m2, đơn giá tôn (loại trung bình): 75,000 – 90,000/m2 (tôn lạnh không màu 4.5 dem). Như vậy đơn giá lợp tôn trọn gói gồm nhân công và vật tư khoảng: 100,000 – 120,000/1m2
• Tháo dỡ mái tôn cũ (nếu có): đơn giá khoảng: 12,000 – 15,000/1m2
• Thay, gia cố thêm xà gồ: đơn giá nhân công: 10,000 – 15,000/1md, giá xà gồ khoảng: 60,000 – 70,000/1md (xà gồ mạ kẽm dày 1.5). Như vậy đơn giá lợp xà gồ trọn gói gồm nhân công và vật tư khoảng: 70,000 – 85,000/1md
• Thi công diềm tôn chống dột, trám trít sika, bắn vít: đơn giá nhân công và vật tư: 40,000 – 45,000/1md diềm

2.4 Đóng trần thạch cao

Khi nào cần đóng trần thạch cao: trần thạch cao bị hỏng, xuống cấp, lỗi thời hoặc nhà cấp 4 chưa có trần, không gian bên dưới nhà nóng là những điều kiện hợp lý để bạn đóng lại trần thạch cao mới cho căn nhà mình.

Tham khảo đơn giá hạng mục đóng trần thạch cao:

• Tháo dỡ trần thạch cao (nếu có): đơn giá khoảng 10,000 – 12,000/1m2
• Đóng trần thạch cao mới: đơn giá trọn gói khoảng: 140,000 – 150,000/1m2

2.5 Sơn nhà

Khi nào cần sơn lại nhà: bạn có ý định làm mới căn nhà (refresh) hoặc thay đổi màu sắc cho căn nhà (new colour), hoặc căn nhà bạn bị thấm dột làm hư hỏng, bong tróc lớp sơn.

Tham khảo đơn giá hạng mục sơn nước:

• Xủi, cạo bỏ lớp sơn cũ: đơn giá 5,000/1m2
• Bả matic và sơn nước: 85,000 – 95,000/1m2 , đã bao gồm vật tư + nhân công.

2.6 Thiết kế lại phòng ngủ, phòng bếp và phòng khách

Khi nào cần thiết kế bố trí lại phòng ngủ, không gian bếp và phòng khách: ngoài các hạng mục sửa chữa ở trên, thì những mục đích sau đây sẽ là yếu tố để bạn quyết định thiết kế bố cục lại phòng ốc cho căn nhà.

• Bạn cần thêm phòng ngủ nhưng với bố cục hiện tại của căn nhà không cho phép xây thêm phòng mà buộc phải thiết kế lại với bố cục mới.
• Không gian của căn nhà bạn là không gian kín, bạn muốn một không gian mở kết nối các thành viên trong gia đình trong khi nấu ăn và sinh hoạt. Khi này bạn sẽ nghĩ đến việc thiết kế lại phòng ăn kết hợp với bếp, hoặc không gian mở từ bếp, phòng ăn đến phòng khách.
• Do nhu cầu mà bạn muốn phòng ngủ của mình đẹp hơn, hiện đại hơn. Phòng khách cần nới rộng thêm và thiết kế lại cho hiện đại…
• Bạn muốn sử dụng các loại vật liệu mới, hiện đại cho phòng ngủ và phòng khách.

Các phân đoạn công việc trong thiết kế phòng ngủ, không gian bếp và phòng khách:

• Thiết kế phòng ngủ: đóng giường và tủ áo phòng ngủ, trang trí tường phòng ngủ bằng giấy gián tường, tạo điểm nhấn mảng tường bằng gỗ hoặc sơn màu nhấn riêng, làm trần…
• Thiết kế phòng bếp: Làm lại không gian bếp theo kiểu mới: ốp gạch hoặc kính màu cho tường bếp, đóng tủ bếp, lắp đặt thiết bị hút mùi, thiết kế chiếu sáng hoặc thay đổi hướng phong thủy của bếp cho hợp gia chủ…
• Thiết kế phòng khách: lát gạch phòng khách, ốp đá trang trí phòng khách, gắn khung treo tranh, trang bị bộ bàn ghế phòng khách…

Đơn giá:

• Công tác thiết kế: Thường được hỗ trợ khi chọn nhà thầu làm trọn gói.
• Đơn giá đồ nội thất: kinh phí thi công đồ nội thất phụ thuộc nhiều vào thiết kế, vật liệu và số lượng cấu kiện do đó đơn giá có biên độ giao động lớn và thường dự tính bằng suất đầu tư. Sau đây là suất đầu tư hạng mục đồ nội thất mà bạn có thể tham khảo:

() Suất đầu tư nội thất cho 1 phòng ngủ chuẩn (diện tích 15 – 20m2) gồm 1 giường ngủ, tủ áo, bàn học và ghế, bộ ra nệm): 30,000,000 – 45,000,000/1 phòng ngủ

() Suất đầu tư nội thất cho 1 phòng bếp chuẩn gồm bếp dài dưới 4m, bếp trên dài 4m, máy hút mùi, bộ bàn ăn: 35,000,000 – 50,000,000/1 phòng bếp

3. Những lưu ý khi sửa chữa, cải tạo nhà cấp 4

Nâng nền nhà: nếu nền nhà đang bị lún thì cần xử lý lún trước khi đổ bê tông nâng nền. Do nền lún nên bên dưới nền sẽ có lổ rỗng và đất sẽ còn sụt lún thêm theo thời gian, bạn cần phá bỏ lớp nền cũ. Sau đó bù cát san lấp, gạch vỡ hoặc xà bần vào các lổ rỗng trong nền đất rồi đầm cho chặc nền.

Xử lý chống thấm nhà vệ sinh: vị trí giao tường với sàn nên vát góc 45 độ bằng vữa sika, hoặc dùng băng cản mao dẫn nước dán lên vị trí này. Khi xử lý chống thấm nền nhà vệ sinh mà vẫn giữ cao độ nền hoàn thiện như cũ thì cần phá bỏ luôn lớp vữa dưới gạch để cán lại và chống thấm cho tốt. Chống thấm tường nhà vệ sinh cao lên 80cm từ mặt sàn vệ sinh.

Xây thêm tường: cần phải bổ trụ cho tường hoặc làm cột cấy bê tông cốt thép (2 thanh sắt 10 hoặc 12 làm cốt thép) nếu tường dài hơn 5m.

Đóng trần treo trên xà gồ: trần bền đẹp khi hệ khung trần khỏe, vững chắc và không bị võng. Với nhà cấp 4 thường thì hệ xà gồ mái cũ kỹ và yếu do đó cần kiểm tra khả năng xà gồ có treo được trần hay không. Nếu cần thiết thì gia cố thêm xà gồ để đảm bảo chịu lực. Trọng lượng tiêu chuẩn của trần từ 20 – 30 kg/m2 trần.

Sơn tường: cần xủi, mài để loại bỏ hẳn lớp sơn tường cũ và các vết bẩn trước khi sơn mới. Chú ý xử lý nứt tường trước khi thi công sơn nước.

Khoan cắt tường: sửa chữa nhà cấp 4 không tránh khỏi phải khoan cắt tường để đi ống điện nước bên trong. Lưu ý khoan cắt tường không làm vỡ đường ống vẫn đang còn hữu dụng.

Trổ cửa trong tường: nếu diện tích cửa trổ trong mảng tường lớn hoặc tường hiện trạng yếu thì cần có biện pháp thi công hợp lý và đảm bảo an toàn. Tất cả các cửa trổ thêm phải có đà đỡ trên đầu cửa.

4. Vật liệu sử dụng để sửa chữa:

Do đặc điểm là công tác sửa chữa, cải tạo nên kinh phí xây dựng cần ở mức vừa phải để tiết kiệm và phù hợp mục đích. Các nhà thầu có kinh nghiệm sửa chữa sẽ tư vấn cho gia chủ mức kinh phí sửa chữa hợp lý hơn.

Vật liệu sử dụng nên ưu tiên hàng đầu là vật liệu nhẹ để giảm tải trọng và vật liệu có giá thành vừa phải. Các loại vật liệu hoàn thiện thường hay sử dụng để sửa chữa sau:

• Gạch ốp lát: giá hợp lý để dùng từ 150,000 – 210,000/m2 (gạch ceramic)
• Đá granite: giá hợp lý để dùng từ 600,000 – 900,000/m2 (đá đen Huế, đá Bình Định, Phú Uyên, cao cấp hơn thì loại đá Kim Sa, Xà Cừ, đá đen Ấn Độ)
• Tôn lợp: giá trung bình từ 80,000 – 95,000/m2 (tôn lạnh mạ kẽm của Hoa Sen, Đông Á)
• Gỗ đóng tủ bếp: khung gỗ sồi tự nhiên, ván gỗ công nghiệp MDF do An Cường phân phối, vị trí chậu rửa dùng ván MDF chống ẩm.
• Dây điện: nên dùng dây dẫn Cadivi loại dây đơn tiết diện 1.5mm – 4mm2
• Ống, phụ kiện nước: Bình Minh
• Vách ngăn phòng bằng tấm thạch cao là sự lựa cho thi công nhanh và nhẹ. (thạch cao Vĩnh Tường)
• Vách ngăn kính cường lực sẽ làm cho không gian của bạn sáng và rộng rãi hơn.
• Sơn tường sử dụng sơn Maxilite, hoặc tùy yêu cầu của gia chủ.
• Gạch xây tường Tuynel: Bình Dương, Đồng Nai.